Проблема дубайских риэлторов в отсутствии опыта и насмотренности.
Типичный риэлтор приехал во время мобилизации и начал продавать котлован.
Транслировать то, что ему сказал застройщик.
Он не проходил циклы рынка, не покупал на котловане и не продавал потом это на вторичке.
Не понимает как формируется ценообразование и почему одно продается с плюсом до ключей а другое нет.
1. На котловане заходят в основном инвесторы.
2. Некоторым из них навешали лапшу на уши что перепродадут через 6 месяцев. Они не планируют платить по платежному плану до конца. У них на это просто нет денег. Начинают продавать в минус 10-15% чтобы хоть что-то спасти.
Пылесосить этих самая выгодная история, но тут нужно быть готовым сразу около 50% от стоимости.
3. На ключах в 0 продают те кто не могут внести финальный платеж.
Тут нужно прям базу собственников и обзванивать их с предложением выкупить.
Качественный брокер очень хорошо умеет это делать, есть свои методы и стратегии. Этот процесс идет около 6 месяцев.
4. Далее уже заходят ипотечники и конечники. Эти готовы платить больше всех и максимальная прибыль в продаже именно им.
Все сказанное выше это средняя температура по больнице. Безусловно есть исключения. Есть проекты которые продаются с +25% через год. Для покупки таких у брокера должна быть насмотренность и опыт. Таких на рынке из русскоязычных мало. Шанс нарваться на такого не велик.
Проблема со старыми зданиями на Марине в том что там основная часть трешек это шеринги в них порой живут по 4 человека на спальню. Эти ребята бедны и грязны. Отсюда тараканы по стоякам ползают, лифта ждать можно 20м, шлюхи дешевые косяками ходят ну и басик с спорт залом сильно устаревшие. Какой бы ремонт не был в квартире жить в этом заплатив $1м тошно.
Есть здания например Pinnacle. Там сделали полную реновацию всего. Лобби, коридоров…. Там вкусно и свежо пахнет, глазу приятно. Такое можно брать под реновацию.
Опять же нужно или самому ножками все исходить 50-100 квартир или найти человека который уже исходил, или ушки у него четко на макушке и он знает всех спецов по районам.
Вообще одноразовый флиппинг плохо работает.
Сильно эффективнее выбирать одно здание и флиппить в нем.
Выбирается такое следующим путем.
Смотрятся сделки в здании с максимальным разбросом цен. То есть самая дешевая цена и самая дорогая за последний год на одинаковую квартиру разнилась на 30-50%. Если такие сделки есть значит флиппинг работает.
Максимально эффективно иметь весь спектр квартир в одном здании. 1шки, 2ушки, 3шки, пент. Таким образом клиент имеет возможность придти и сразу посмотреть все. В этом случае ваш клиент не покупатель, а брокер. Под каждым из них 5-15 клиентов.
Также серьезная экономия на команде и мебели. Все можно делать одинаково.
Также брокеру с которым работаете лучше платить помимо комиссии еще % от дохода на перепродаже. В этом случае у него максимальная заинтересованность купить подешевле и продать подороже.
———
Выше не мой текст. Его написал Арташес под ником "Наисветлейший" у меня в чате: https://t.me/mishajihovitskiychat
Публика в чате собралась великолепная. Буду иногда выкладывать тексты в канал.
Поддержите Арташеса лайками
Типичный риэлтор приехал во время мобилизации и начал продавать котлован.
Транслировать то, что ему сказал застройщик.
Он не проходил циклы рынка, не покупал на котловане и не продавал потом это на вторичке.
Не понимает как формируется ценообразование и почему одно продается с плюсом до ключей а другое нет.
1. На котловане заходят в основном инвесторы.
2. Некоторым из них навешали лапшу на уши что перепродадут через 6 месяцев. Они не планируют платить по платежному плану до конца. У них на это просто нет денег. Начинают продавать в минус 10-15% чтобы хоть что-то спасти.
Пылесосить этих самая выгодная история, но тут нужно быть готовым сразу около 50% от стоимости.
3. На ключах в 0 продают те кто не могут внести финальный платеж.
Тут нужно прям базу собственников и обзванивать их с предложением выкупить.
Качественный брокер очень хорошо умеет это делать, есть свои методы и стратегии. Этот процесс идет около 6 месяцев.
4. Далее уже заходят ипотечники и конечники. Эти готовы платить больше всех и максимальная прибыль в продаже именно им.
Все сказанное выше это средняя температура по больнице. Безусловно есть исключения. Есть проекты которые продаются с +25% через год. Для покупки таких у брокера должна быть насмотренность и опыт. Таких на рынке из русскоязычных мало. Шанс нарваться на такого не велик.
Проблема со старыми зданиями на Марине в том что там основная часть трешек это шеринги в них порой живут по 4 человека на спальню. Эти ребята бедны и грязны. Отсюда тараканы по стоякам ползают, лифта ждать можно 20м, шлюхи дешевые косяками ходят ну и басик с спорт залом сильно устаревшие. Какой бы ремонт не был в квартире жить в этом заплатив $1м тошно.
Есть здания например Pinnacle. Там сделали полную реновацию всего. Лобби, коридоров…. Там вкусно и свежо пахнет, глазу приятно. Такое можно брать под реновацию.
Опять же нужно или самому ножками все исходить 50-100 квартир или найти человека который уже исходил, или ушки у него четко на макушке и он знает всех спецов по районам.
Вообще одноразовый флиппинг плохо работает.
Сильно эффективнее выбирать одно здание и флиппить в нем.
Выбирается такое следующим путем.
Смотрятся сделки в здании с максимальным разбросом цен. То есть самая дешевая цена и самая дорогая за последний год на одинаковую квартиру разнилась на 30-50%. Если такие сделки есть значит флиппинг работает.
Максимально эффективно иметь весь спектр квартир в одном здании. 1шки, 2ушки, 3шки, пент. Таким образом клиент имеет возможность придти и сразу посмотреть все. В этом случае ваш клиент не покупатель, а брокер. Под каждым из них 5-15 клиентов.
Также серьезная экономия на команде и мебели. Все можно делать одинаково.
Также брокеру с которым работаете лучше платить помимо комиссии еще % от дохода на перепродаже. В этом случае у него максимальная заинтересованность купить подешевле и продать подороже.
———
Выше не мой текст. Его написал Арташес под ником "Наисветлейший" у меня в чате: https://t.me/mishajihovitskiychat
Публика в чате собралась великолепная. Буду иногда выкладывать тексты в канал.
Поддержите Арташеса лайками